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莆田市人民政府辦公室關于妥善解決不動產登記歷史遺留問題的處理意見

莆政辦〔2019〕48號

發布時間: 2019年07月01日 15:58:00    瀏覽量:     【字體:  
各縣(區)人民政府(管委會),市直有關單位:

  為加強不動產權管理,維護不動產權所有者合法權益,妥善解決我市國有建設用地上房屋和土地登記歷史遺留問題,本著“尊重歷史、實事求是、分清責任、妥善解決”的原則,按照有關法律法規及政策規定,借鑒其它地區經驗做法,結合我市實際,經市政府研究,提出如下處理意見:

  一、處理范圍

  2016年1月29日我市實施不動產統一登記前國有建設用地上己建成,因相關審批、驗收、稅費及材料缺失等原因,而未辦理不動產權屬登記的房屋(列入全國別墅類項目清查整治對象的除外)。

  由政府主導開發建設的各類拆遷安置房辦理不動產登記,繼續按照《莆田市人民政府關于解決歷史遺留土地登記發證問題的意見》(莆政綜〔2009〕141號)和《莆田市人民政府辦公室關于加快推進歷史遺留的政府主導性項目拆遷安置房確權發證工作方案的通知》(莆政辦〔2014〕122號)的規定執行。工業企業遺留權證辦理繼續按照《莆田市促進園區高質量發展三年行動計劃(2018-2020年)》(莆政綜〔2018〕92號)有關規定執行。

  二、處理辦法

  (一)關于用地、規劃及驗收等相關手續缺失問題

  1.用地批準手續

  土地權屬來源材料可依據取得土地使用權時的相關法律法規及政策規定,以用地批文、國有土地使用權出讓合同、建設用地批準書或劃撥用地決定書予以認定。因坐標轉換、用地紅線未能閉合等原因,造成部分用地超出紅線,現狀地類為建設用地的,由縣(區)政府(管委會)予以公告,對公告沒有異議的,具結后作為土地權屬來源依據。

  2.規劃審批、驗收手續

  1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行前竣工的項目,無需辦理相關規劃手續。1990年4月1日至2008年1月1日已辦理用地批準手續,未取得《建設工程規劃許可證》(副本)的項目,可憑有權機關最終審定的建筑設計方案或總平面圖、具備相應測繪資質的單位出具的《建設工程竣工測量報告書》,向縣(區)政府(管委會)自然資源部門申請辦理,經審查符合建筑設計方案或總平面圖的,直接以意見函予以確認;已取得《建設工程規劃許可證》(副本)的項目,按“副本換正本”辦理規劃驗收。若超出建筑設計方案(或總平面圖)或者《建設工程規劃許可證》(副本)確認的建筑面積,可按樓棟或按套為單元補交土地出讓金,由縣(區)政府(管委會)自然資源部門出具意見函,不動產登記部門分樓棟或分套予以確權登記。以上項目在辦理相關手續時不再進行行政處罰。

  2008年1月1日之后取得《建設工程規劃許可證》的項目,按相關規定辦理,具體辦法由市自然資源局制定。

  《建設工程規劃許可證》所載的內容與附圖(含總平面圖、建筑施工圖等)不符的,其技術指標以《建設工程規劃許可證》所載的內容為準;建筑功能(房屋用途)不一致的,在不占用公用配套設施和停車位的基礎上,不動產登記機構以規劃審批蓋章的附圖并結合房產實測予以登記。

  3.消防驗收手續

  對1998年9月1日《中華人民共和國消防法》施行前已建成的房屋,未進行改建(含用途變更)、擴建的,可不再辦理消防許可(備案)手續。對1998年9月1日以后建成的房屋,未取得消防設計審核(備案)合格意見的,其中商業或其他性質的,由建設單位委托有資質的消防安全評估機構對現狀建筑進行評估;住宅性質的,由建設單位委托有資質的消防安全檢測機構對現狀建筑進行消防設施檢測,消防安全評估報告合格或建筑消防設施檢測報告合格的,送同級住建部門存檔,存檔手續作為申請不動產登記的依據。

  4.工程質量驗收手續

  由建設單位委托具備相應資質的工程質量檢測鑒定機構進行工程質量(含人防工程)檢測鑒定,檢測鑒定結論符合工程質量安全要求的,送同級住建(人防)部門存檔,存檔手續作為申請不動產登記的依據。

  (二)關于房地用途及權利人不一致問題

  1.房地用途不一致的,按以下情形處理:

  (1)對用地批準手續記載為綜合用地,房屋規劃批準用途為商業和住宅的,土地用途分別登記為商業、住宅用地,房屋用途按規劃批準的用途登記。

  (2)對用地批準手續記載為住宅用地, 房屋規劃批準用途為商業和住宅的, 當事人申請辦理不動產首次登記,分別按原審批的土地用途和房屋規劃批準用途進行登記,同時在附記欄記載原土地審批、房屋規劃批準用途。

  2.房屋和土地權利人不一致問題,按以下情形處理:

  (1)合法宗地上的房屋所有權多次轉移,并辦理取得房屋所有權屬證書,但沒有同步辦理土地使用權轉移的,購買人可以持房屋所有權屬證書、原土地使用權證、原房屋轉移登記時提交的買賣合同、涉稅證明、個人承諾書單方申請辦理不動產登記,由不動產登記機構給予辦理房屋、土地權利主體一致的不動產權證。

  (2)已分別辦理土地使用權證、房屋所有權證,由于土地使用權證、房屋所有權證首次登記權利人不一致,導致無法辦理不動產權證的,按已辦理的房產證核算總建筑面積,進行相應的土地面積分攤,直接按土地使用權轉移給房屋所有權人辦理不動產權證,稅務部門應給予核稅并出具涉稅證明。

  三、確權登記

  (一)集資房(房改房)

  1.產權核定

  產權單位未按集資(房改)建房手續報批,但已形成集資(房改)建房事實的,由產權單位按集資(房改)時政策對集資(房改)對象的集資(房改)資格進行初步審核,并經現產權單位的主管部門復核匯總后,統一報送房改部門審查。對符合集資(房改)資格的給予出具符合集資(購買公有住房)資格復核意見函;對不符合集資(房改)資格的,由房改部門按有關規定處理到位后,辦理產權核定手續。

  2.產權登記

  (1)對集資(房改)單位已取得國有土地使用權證的,直接將土地分割轉移登記給各房屋業主;若房地用途不一致的,則以房產登記的用途為準。對集資(房改)單位未取得國有土地使用權證,項目建設審批手續登記不齊全的,由產權單位對土地使用權取得、符合規劃、工程質量和消防安全等情況作出具結,不動產登記部門根據房改部門出具的符合集資(購買公有住房)資格復核意見函、產權單位具結書,給予辦理不動產權登記,土地使用權類型確定為劃撥,用途為住宅。產權單位已改制的,由其承接單位(無法確定承接單位的,由其主管部門或縣(區)政府(管委會)指定的單位作為承接單位)作出具結。

  (2)集資房(房改房)上市須經房改部門核準,并補交土地出讓金后予以辦理。其中,房屋所有權證已辦理并轉移給第三方的,土地使用權直接按現房屋所有權人給予登記;房屋所有權證已辦理且未轉移的,土地使用權可保持劃撥性質。

  (二)商品房

  1.對開發建設單位已不存在的房地產項目,由項目所在縣(區)政府(管委會)牽頭,指定項目所在地的鄉鎮政府(街道辦事處)或業主委員會作為承接單位,由鄉鎮政府(街道辦事處)或業主委員會行使項目開發建設單位的主體資格。

  2.對開發建設項目已辦理首次登記,但拒不配合購房業主辦理轉移登記的,業主可向開發建設單位提起民事訴訟要求其協助辦理轉移登記。不動產登記部門根據法院生效的法律文書、協助執行通知書以及稅務部門的完稅憑證辦理不動產權證。

  3.市、縣(區)政府(管委會)及其部門所屬的國有企事業單位(含政府指定、委托代建單位)開發建設的房地產項目,已辦理房屋登記取得房屋所有權證或房屋所有權登記手續齊全,且開發建設單位可以提供樓棟總產權建筑面積(開放式小區)或整個小區總產權建筑面積(封閉式小區),因稅費未繳清、土地出讓手續未補辦等原因導致未能辦理不動產權登記的,由建設單位繳清相關稅費及土地出讓金(或業主自行按其建筑面積分攤繳納相應的稅費及土地出讓金)后,自然資源部門(不動產登記窗口)與其簽訂格式文本的補充協議,直接給予房屋業主辦理不動產轉移登記,不再辦理該項目的不動產首次登記。

  4.對早期國有企業開發的零星未辦證的商品房,因建設項目審批手續不齊全的,由原產權單位具結,涉稅問題按規定繳清后,不動產登記部門給予辦理不動產權證。產權單位已改制的,由承接單位(無法確定承接單位的,由其主管部門或縣(區)政府(管委會)指定的單位作為承接單位)作出具結。

  5.因開發建設單位已撤銷、吊銷、注銷等原因造成購房人不能按照雙方共同申請的規定辦理不動產登記手續的,對土地和房屋權屬來源清楚、界址明確,房屋的用地、規劃報建、竣工驗收等批準文件齊備的,購房人可憑購房合同、購房款票據(或付款證明)、稅費憑證等材料單方申請登記,不動產登記機構經核實并公告后辦理首次、轉移等不動產登記。

  (三)國有建設用地上的個人自建房

  國有建設用地上同時具備下列條件的個人自建房,由不動產登記機構給予辦理不動產權證:

  1.用地手續。可憑合法審批的用地手續,或憑市、縣(區)政府(管委會)及其部門、鄉鎮政府(街道辦事處)簽訂或確認的拆遷補償安置協議書,作為土地權屬來源依據。

  2.規劃手續。房屋建筑面積和規劃用途按《建設工程規劃許可證》(含副本,或由原縣(區、管委會)住建部門頒發的《建設工程規劃許可證》)予以認定。

  3.驗收手續。個人建房未辦理竣工驗收手續的,三層以下(含三層)且建筑面積在300平方米以下(含300平方米)的,其房屋質量由業主作出承諾;三層以上或建筑面積在300平方米以上的,房屋質量由業主委托具備相應資質的工程質量檢測鑒定機構進行鑒定,鑒定合格的給予辦理。

  (四)其他問題

  1.關于簡化個人住宅用地和分割宗地劃撥補辦出讓手續問題。二手房(套房、私宅、店面)交易登記過程中涉及劃撥土地補辦出讓手續,授權不動產登記窗口收取土地出讓金,直接簽訂格式文本的土地使用權出讓合同。土地出讓金按申請補辦時房屋所在地塊相應級別同類用途基準樓面地價的30%收取。

  2.經規劃部門批準跨宗地建房的,但土地權利性質相同而土地使用權終止日期不一致的宗地,先辦理宗地合宗手續,需要補繳土地出讓金(具體標準為:現行評估樓面地價÷該用途最高年限×補交年限×建筑面積),將土地使用權終止日期調整一致后辦理不動產登記。

  3.安置房辦理轉移登記時,拆遷補償安置協議書載明的被拆遷人已死亡的,可由拆遷人(原協議簽約單位)負責對繼承人提供的材料(申請書、死亡證明、遺囑或繼承協議、公證或村居證明)進行審核把關,并與其簽訂拆遷補償安置補充協議,作為不動產權利人申請核稅與產權轉移登記的依據。拆遷補償安置協議書中被拆遷人為二人及二人以上共有的,但對安置房位置、產權份額等約定不明確的,應由共有人出具產權歸屬確認書,原協議簽約單位負責審核把關,并與協議中的共有人分別簽訂拆遷補償安置補充協議書并結算,明確安置房位置、產權份額,以此作為不動產權利人申請核稅與產權轉移登記的依據。

  4.拆遷人(原協議簽約單位)因撤銷、吊銷、注銷等原因不存在的,由其承接單位負責辦理產權登記相關手續,無法確定承接單位的,由其主管部門或縣(區)政府(管委會)指定的單位作為承接單位負責辦理。

  四、稅費計征

  (一)稅費收取

  歷史遺留項目涉及稅費由稅務等相關部門按照政策規定“從舊兼從輕”原則征收。

  (二)稅費基數

  1.涉及以價格(價值)計征的稅費項目,統一以主管稅務機關計征稅收的價格(價值)為準。

  2.政府回購商品房用于征遷安置的,商品房項目性質為政府回購商品房保持不變,稅務部門按照《關于研究城市建設有關問題的紀要》(莆田市人民政府專題會議紀要〔2018〕63號)進行征稅,涉稅證明作為申請不動產登記的依據。

  3.關于土地出讓金收取標準

  (1)2007年10月1日《中華人民共和國物權法》施行前,以行政劃撥方式取得國有建設用地,土地出讓金按下列不同情形相應時點的基準樓面地價計收:單位公房(僅限住宅)已處置的,按資產處置時點計收;原劃撥用地按規劃批準進行房地產開發(與出讓用地合并建設的除外),但劃撥土地未補辦出讓的,按《建設工程規劃許可證》批準時點計收。

  (2)2007年10月1日前,改變用途或其它規劃條件開發建設的,按《建設工程規劃許可證》批準時點原用途與新用途的基準樓面地價的差額計收土地出讓金;沒有辦理《建設工程規劃許可證》的,以縣(區)政府(管委會)自然資源部門意見函確認時點計收。2007年10月1日以后,對經政府研究同意改變用途或其他規劃條件開發建設的政府性主導項目,按政府研究同意時點原用途與新用途的基準樓面地價的差額計收土地出讓金。

  (3)2007年10月1日以前,因坐標轉換、用地紅線未能閉合等原因,造成部分用地超出紅線,且現狀地類為建設用地的,按該類用途的現行基準地價補交出讓金;2007年10月1日以后,按該類用途的現行基準地價二倍補交出讓金。經政府研究或有權機關確認同意增加建筑面積(變更容積率)的,以《建設工程規劃許可證》批準時點為基準日按該類用途的基準樓面地價補交土地出讓金;沒有辦理《建設工程規劃許可證》的,以縣(區)政府(管委會)自然資源部門意見函確認時點計收。

  (4)集資房(房改房)、經濟適用房上市,按申請繳款時對應基準樓面地價30%直接補交土地出讓金;若集資房(房改房)之前已辦理過房產過戶,由于原產權人未取得土地使用證而未辦理轉移登記的,按申請繳款時對應基準樓面地價20%補交土地出讓金(政府另有規定的除外)。對經濟適用房項目中以商品房價格購買超出享受面積部分的建筑面積,由開發建設單位按申請繳款時對應基準樓面地價30%直接補交土地出讓金;對超出享受面積以優惠價購買的部分,先保持原性質,并在不動產權證中予以備注,今后上市時,由申請人一并按照經濟適用房上市標準補交土地出讓金。

  4.關于城市基礎設施配套費收取標準。集資房(房改房)不再收取城市基礎設施配套費;其他類型的建設項目在辦理不動產登記前,各縣(區)政府(管委會)自然資源部門在出具規劃意見函或規劃驗收(規劃條件核實)時,應根據《莆田市城市基礎設施配套費征收管理規定》(莆政綜〔2011〕24號)的征收標準,按實測建筑面積(不含非商業用途地下室、架空層、騎樓)收取城市基礎設施配套費。

  5.關于防空地下室易地建設收取標準。根據項目辦理用地審批手續的時間,按以下標準收費:

  (1)2002年4月9日之前辦理用地審批手續的項目,執行1997年第2號莆田市人民政府令。

  (2)2002年4月10日至2003年4月30日之間辦理用地審批手續的項目,執行《福建省物價局、福建省財政廳、福建省人民防空辦公室關于印發〈福建省規范防空地下室易地建設收費實施辦法〉的通知》(閩價〔2002〕房133號)。

  (3)2003年5月1日至2014年11月30日之間辦理用地審批手續的項目,執行《福建省物價局、福建省財政廳、福建省人民防空辦公室關于調整防空地下室易地建設收費標準的通知》(閩價〔2003〕房208號)。

  (4)2014年12月1日之后辦理用地審批手續的項目,執行《福建省物價局、福建省財政廳、福建省人民防空辦公室關于進一步完善防空地下室易地建設費有關問題的通知》(閩價費〔2014〕347號)。

  五、市政府建立不動產登記歷史遺留問題處理聯席會議制度,由市政府分管財稅、城建工作的領導擔任召集人,成員由市政府分管副秘書長、市自然資源局、住建局、財政局、稅務局、消防救援支隊、城市管理局、人防辦等單位分管領導組成,研究解決重大復雜疑難問題。對未列入本意見處理范圍的,按照“一案一議”方式研究解決。

  六、本意見自印發之日起執行至2020年6月30日(以收件時間為準),逾期不辦的,責任由業主自負。歷史遺留的教育、醫療等民生事業類項目,參照工業企業遺留權證辦理辦法,由各縣(區)政府(管委會)具結辦理。本意見執行前已有規定與本意見不一致的,以本意見為準。原已辦理登記或按原有規定辦理的相關手續,仍繼續有效。

  七、本意見由市自然資源局會同市稅務局、住建局等部門負責組織實施和解釋,并協調執行中的具體事項。

 

      莆田市人民政府辦公室               

2019年6月22日  

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